Büttner Immobilienbewertung | Leipzig & Halle (Saale) | Verkehrswertgutachten
Immobilienbewertung
Ich bin als Gutachter und Sachverständiger für Immobilienbewertung tätig und bewerte Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien im Raum Leipzig, Halle (Saale) und Umgebung. Für private wie für und gewerbliche Auftraggeber erstelle ich Gutachten als Verkehrswertgutachten, Marktwertgutachten oder Kurzgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke.
Leistungen
Als Zusatzleistung zu Wertgutachten biete ich die Erstellung von Flächenberechnungen und Grundrissen, von Gebäudeenergieausweisen nach Verbrauch oder Bedarf, die Begutachtung von Bauschäden und Baumängeln sowie Beratung zum Thema Barrierefreiheit an.
Kosten
Alle Informationen zu den Kosten eines Gutachtens und den Zusatzleistungen finden Sie hier. Ein Marktwertgutachten als Kurzgutachten für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen erhalten Sie für nur € 699,- inkl. Mwst..
Gutachter / Sachverständiger
Ich bin seit 1996 in der Immobilienwirtschaft tätig und arbeite seit 2003 in der Immobilienbewertung. Als Immobiliensachverständiger / Immobiliengutachter bewerte ich Wohn- und Gewerbeobjekte in der Region Leipzig, Halle (Saale) und Umgebung. Ich arbeite zuverlässig, neutral und preisgünstig.
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Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung
Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienbewertung? Melden Sie sich einfach bei mir – auch unabhängig von einem Auftrag, ich helfe gerne weiter! Am besten per Telefon oder Mail.
Oder lesen Sie einfach hier weiter. Ich habe die wichtigsten und am häufigsten gestellten Fragen beantwortet. Falls Ihre Frage nicht beantwortet sein sollte - wie gesagt, melden Sie sich einfach bei mir :-)
Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung
Was ist eine Immobilienbewertung?
Unter Immobilienbewertung ist die Erstellung eines Wertgutachtens zu verstehen. Dabei wird die Frage gestellt, welchen Wert eine Immobilie (unbebautes Grundstück, bebautes Grundstück mit z.B. Ein- oder Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt oder gemischt genutztes Gebäude oder Eigentumswohnung) zu einem bestimmten Zeitpunkt, dem sogenannten Wertermittlungsstichtag hat.
Ein Wertgutachten kann zwar grundsätzlich auch mündlich erstattet werden. In den meisten Fällen wird es aber schriftlich angefertigt, da es zum Beispiel vor Gericht benötigt wird, damit verschiedene Beteiligte es einsehen können (z.B. Eigentümergemeinschaften, Erbengemeinschaften) und es auch zu Beweiszwecken dienen kann.
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Welche Wertbegriffe gibt es?
In der Immobilienbewertung sind vor allem die Wertbegriffe Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert von Bedeutung. Der Verkehrswert entspricht gemäß deutschem Recht dem Marktwert.
Daneben gibt es weitere Wertbegriffe wie zum Beispiel dem Einheitswert, der steuerliche Bedeutung hat, oder dem Versicherungswert.
In vielen kostenlosen Bewertungsportalen wird gerne der Begriff des Immobilienwerts verwendet. Achtung: Ein solcher Begriff ist nirgends definiert! Es gibt diesen Begriff also nicht und somit haftet auch niemand dafür. Dieser Begriff und eine entsprechende Wertermittlung sind buchstäblich wertlos und dienen in der Regel nur dazu, potentielle Verkäufer mit einer vermeintlich kostenlosen Immobilienbewertung zu locken. Mehr dazu weiter unten.
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Was ist ein Marktwert?
International gibt es verschiedene Definitionen für den Marktwert einer Immobilie. Neben der im deutschen Recht finden sich Definitionen auch in der EU oder in Sachverständigenverbänden. Die Marktwertdefinitionen sind sich jedoch alle sehr ähnlich.
Grundsätzlich entspricht der Marktwert einer Immobilie dem Kaufpreis, der bei einem freien Verkauf der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erzielen ist.
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Was ist ein Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Dieser entspricht gemäß § 194 BauGB dem Marktwert. Der Verkehrswert ist somit die deutsche Definition des Marktwerts.
Welchen Marktwert eine Immobilie hat lässt sich dann am besten herausfinden, wenn die Immobilie tatsächlich verkauft. Er ergibt sich bei einem freien Verkauf in der Regel aus Angebot und Nachfrage. Hohes Angebot und geringe Nachfrage heißt meist geringer Kaufpreis und umgekehrt.
In bestimmten Fällen stellt sich die Frage nach dem Wert der Immobilie auch, wenn diese gar nicht verkauft wird. Mit einer Verkehrswertermittlung kann dann der voraussichtliche Kaufpreis einer Immobilie ermittelt werden.
Das Verkehrswertgutachten stellt dann gewissermaßen eine Kauffallsimulation dar. Hinter dem Verkehrswert steckt die Frage: Was würde man für die Immobilie bekommen, wenn man diese zu einem bestimmten Zeitpunkt veräußern würde? Voraussetzung ist hierbei ein freier Verkauf, das heißt ohne die Berücksichtigung persönlicher Steuervorteile und ohne spezielle Interessen oder ungewöhnliche Bedingungen.
Beispielsweise der Nachbar, der ein angrenzendes Grundstück unbedingt kaufen will und auch bereit ist, deutlich mehr zu bezahlen als üblich, oder ein Verkauf unter Zeitdruck, da der Verkäufer schnell Geld benötigt stellen keine gewöhnlichen Verkaufssituationen dar und bleiben bei der Verkehrswertermittlung außer Betracht.
Für die Verkehrswertermittlung gibt es nach deutschem Recht verschiedene Wertermittlungsverfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Wen es näher interessiert, weiter unten habe ich diese Wertermittlungsmodelle noch näher beschrieben.
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Entspricht ein Kaufpreis einer Immobilie immer dem Verkehrswert?
Der wesentliche Unterschied zwischen einem Kaufpreis und einem Verkehrswert ist der, dass ein Preis bei einem Verkauf tatsächlich gezahlt wird, der Wert hingegen nur gedacht ist. Wie oben beschrieben steckt hinter dem Verkehrswert / Marktwert immer die Frage: Welcher Kaufpreis ist bei einem freien Verkauf voraussichtlich erzielbar? Der Verkehrswert ist damit immer Ergebnis einer fachgerechten Schätzung und stellt einfach formuliert den wahrscheinlichsten Kaufpreis dar.
Damit ergibt sich im Gegensatz zum Kaufpreis nicht nur ein mögliches Ergebnis, sondern der Wert kann etwas höher oder niedriger liegen. Er muss aber basierend aufgrund auf Vergleichsparametern stets ausführlich begründet, marktgerecht und damit unter gewöhnlichen Marktbedingungen auch so erzielbar sein.
Es ergibt sich somit eine gewisse Spanne an möglichen und nachvollziehbaren Werten. Diese Spanne kann je nach Objektart etwas größer oder auch recht klein sein. Gibt es eine gute Nachfrage nach vergleichbaren Objekte, so sind meist auch viele Vergleichspreise und -parameter vorhanden, die Wertermittlung ist dann recht genau möglich; z.B. bei einer Eigentumswohnung in einer Großstadt. Gibt es nur eine geringe Nachfrage nach vergleichbaren Objekten wie beispielsweise nach Einfamilienhäusern in ländlichen Regionen, gibt es meist auch viel weniger Vergleichskaufpreise und damit Vergleichsparameter; die Spanne möglicher erzielbarer Kaufpreise und somit Verkehrswerte ist dann wesentlich größer.
Die Aufgabe des Immobilienbewerters ist es also, den Wert der Immobilie herauszufinden und zu begründen, obwohl kein Verkauf stattfindet. Es ist also immer auch etwas der berühmte Blick in die Glaskugel erforderlich, insbesondere dann, wenn für eine bestimmte Objektart und / oder in ländlichen Bereichen nur wenige Werte von Kauffällen vergleichbarer Objekte zur Verfügung stehen.
Das war die lange Antwort. Die kurze lautet: Ja. Zwar gibt es den beschriebenen Unterschied zwischen Preis und Wert, aber beide Begriffe haben dieselben Eigenschaften: Erzielbar bei einem freien Verkauf, ohne spezielle Interessen und ohne besondere Bedingungen. Im Einzelfall kann der Kaufpreis somit auch von einem vielleicht zuvor ermittelten Verkehrswert abweichen. Der Verkehrswert muss aber immer marktgerecht sein und muss einem wahrscheinlichen Kaufpreis entsprechen. Sonst ist es kein Verkehrswert.
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Welche Anforderungen gibt es an ein Wertgutachten?
Wie zuvor beschrieben muss ein Verkehrswert marktgerecht sein. Damit das der Fall ist, muss ein Wertgutachten natürlich fachlich und rechnerisch richtig sein. Zudem muss es gut lesbar und verständlich geschrieben sein; der Gutachter ist gewissermaßen als Fachmann oder Fachfrau eine Art Dolmetscher. Und ganz wichtig ist meines Erachtens, dass das Gutachten inhaltlich auch für den Laien soweit es geht gut nachvollziehbar ist. Einige Parameter wie z.B. ein Liegenschaftszinssatz oder ein Sachwertfaktor sind für den Laien schwer zu beschreiben, aber zumindest sollten alle Ergebnisse der Wertermittlung immer nochmal so plausibilisiert sein, dass auch ein Nichtfachmann diese möglichst gut nachvollziehen kann.
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Wer darf Wertgutachten erstellen?
Grundsätzlich darf jeder ein Gutachten erstellen, der dazu in der Lage ist. Sachverständiger ist, wer sachverständig ist, hat der BGH einmal geurteilt. Somit kommt es immer auf den Inhalt eines Gutachtens an, nicht auf denjenigen, der es erstellt hat. Für den Inhalt und die Richtigkeit eines Gutachtens spielt es somit keine Rolle, ob ein Gutachter als freier, zertifizierter oder von einer IHK öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger tätig ist.
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Welche Fachgutachter gibt es?
Sachverständige für Immobilienbewertung stellen nur einen kleinen Ausschnitt derer dar, die als Gutachter tätig sind. Daneben gibt es hunderte Fachrichtungen, in denen Gutachter benötigt und von den Kammern bestellt werden.
Die Fachrichtungen, die neben dem Immobilienbewerter für die Bewertung einer Immobilie benötigt werden, sind insbesondere die Sachverständigen, die sich mit den verschiedenen Gewerken eines Gebäudes auskennen.
Das sind insbesondere Sachverständige für Bauschäden und Baumängel. Liegt bei einem zu bewertenden Gebäude ein Bauschaden oder ein Baumangel vor und ist dieser wertrelevant, so ist dieser in der Wertermittlung zu berücksichtigen. Das geschieht in der Regel durch pauschale Abschläge in Höhe der zu erwartenden Maßnahmen zur Behebung des Schadens oder Mangels.
Bauschäden sind tatsächlich vorhandene Schäden am Gebäude, die entweder durch eine Einwirkung (z.B. Sturmschäden, Wasserschäden, Graffitischäden oder durch Mieter verursachte Schäden an Bodenbelägen o.ä.) oder infolge eines Baumangels entstanden sind. Baumängel sind Fehler bei der Planung und / oder Ausführung eines Bauwerks und können, auch erst künftig, zu Bauschäden führen.
Liegen Schäden oder Mängel vor ist es ggf. nötig oder ratsam, einen Fachgutachter zu Rate zu ziehen. Dieser kann Ursachen, Maßnahmen und Kosten der Beseitigung des Schadens oder des Mangels einschätzen und damit, wenn erforderlich zur Immobilienbewertung beitragen.
Weitere Fachgutachter sind neben dem Bauschadenssachverständigen z.B. Gutachter für Feuchtigkeit und Schimmelbildung, Malerarbeiten, Fliesenlegerhandwerk und viele weitere.
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Was kostet eine Immobilienbewertung?
Früher richtete sich die Honorierung von Sachverständigen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Diese gilt nun nicht mehr für Bewertungssachverständige. Es gibt in Anlehnung daran nun Honorarrichtlinien von Sachverständigenverbänden, z.B. vom B.V.S..
Grundsätzlich ist das Honorar des Immobilienbewerters jedoch frei vereinbar. Möglich ist es, die Leistungen auf Stundenbasis zu vergüten. Möglich ist auch eine Vereinbarung einer Gutachtenerstellung zum Festpreis / Pauschalpreis. Bei öffentlichen Wertermittlungsaufträgen ist nach Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) abzurechnen.
Daher ist dem privaten Auftraggeber zu empfehlen, ein oder mehrere Angebote von Immobiliengutachtern einzuholen und dann einen schriftlichen Gutachtenvertrag mit Angabe zum Honorar und den Nebenkosten zu schließen.
Mein Tipp: Achten Sie auf die Vereinbarungen zur Höhe der Nebenkosten. Das sind z.B. Kosten für die Einholung von Unterlagen und Auskünften (Grundbuchauszug, Flurkartenauszug und weitere), Fahrtkosten und andere. Hier sollte transparent und korrekt, jeweils nach vorliegenden Rechnungen und Gebührenbescheiden, abgerechnet werden und keine pauschalen Aufschläge vereinbart sein.
Noch ein Tipp: Trauen Sie keinen kostenlosen Immobilienbewertungen, dazu weiter unten mehr.
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Aus welchen Gründen benötigt man ein Gutachten?
Es gibt eine Vielzahl von Gründen, aus denen ein Verkehrswert ermittelt werden muss oder sollte. Die wichtigsten sind geplanter Verkauf oder Erwerb, Ehescheidung, Vermögensaufstellung, Erbauseinandersetzungen, steuerliche und bilanzielle Zwecke und einige weitere.
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Wer kann eine Immobilienbewertung beauftragen?
Auftraggeber für Immobilienwertgutachten können öffentliche Institutionen sein, z.B. Amtsgerichte oder Behörden, Unternehmen, z.B. Banken oder Versicherungen und Privatpersonen.
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Welche Unterlagen werden für ein Wertgutachten benötigt?
Für eine Wertermittlung wird eine Reihe von Unterlagen und Auskünften benötigt. Zu den Wichtigsten zählen Grundbuchauszug, Flurkartenauszug und Baulastenauskunft.
Ferner werden zu jeder Immobilienbewertung unbedingt korrekte Angaben zu den Flächen eines Gebäudes benötigt. Basiert ein Gutachten auf falschen Flächenangaben ist das Gutachten leicht anfechtbar. Wichtige Flächenangaben sind Wohn- und Nutzflächen sowie die Bruttogrundfläche (BGF).
Zudem sollte ein Gutachten aktuelle Grundrisse des Bewertungsgebäudes enthalten, um die Aufteilung und Nutzbarkeit eines Gebäudes aufzuzeigen.
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Wie lange dauert die Erstellung eines Wertgutachtens?
Die Dauer der Erstellung des Gutachtens hängt vom Sachverständigen und der Vereinbarung mit diesem ab. Jedoch ist immer zu bedenken, dass der Gutachter meist noch fehlende Unterlagen anfordern (z.B. Grundbuchauszug, Flurkartenauszug) und nötige Auskünfte einholen (z.B. Bodenrichtwert, Informationen zu Bebauungsplänen und viele weitere) muss, um das Gutachten zu erstellen. Dabei muss er den Eingang abwarten. Je nach Arbeitsgeschwindigkeit der jeweils zuständigen Amtsstube kann das sehr schnell gehen, oder… na Sie wissen schon ;-)
Fragen Sie am besten den Gutachter Ihrer Wahl im Vorfeld, wie lange es ungefähr dauern wird.
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Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?
Zunächst sollte mit dem Sachverständigen wie vor beschrieben ein Gutachtenvertrag abgeschlossen werden. Zur Bewertung des Objekts ist dann eine Ortsbesichtigung notwendig. Diese dauert in der Regel je nach Objektart, -größe und -zustand rund ein bis zwei Stunden. Ist das Bewertungsobjekt vermietet ist im Vorfeld eine Besichtigung zu vereinbaren, entweder durch den Auftraggeber, Eigentümer oder Sachverständigen.
Wichtig ist, dass das Bewertungsobjekt immer vom Sachverständigen persönlich besichtigt wird und nicht durch einen Mitarbeiter oder Hiwi.
Der Gutachter benötigt dann eine Reihe von Unterlagen, siehe oben. Sobald die Ortsbesichtigung durchgeführt wurde und alle Unterlagen und Auskünfte vorliegen kann der Gutachter die Wertermittlung erstellen. Wird ein Gutachten kurzfristig benötigt empfiehlt es sich, möglichst alle zur Verfügung stehenden Unterlagen im Vorfeld zusammenzutragen und kurzfristig einen Ortstermin abzustimmen.
Der Gutachter erstellt das Gutachten und versendet es an alle Auftraggeber in gedruckter Ausfertigung und / oder per Mail als pdf.
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Ist für eine Wertermittlung eine Besichtigung notwendig?
Diesmal die Antwort vorweg: JA!
Wie schon angedeutet gibt es im Internet eine Vielzahl von Portalen, die eine kostenlose Immobilienbewertung anbieten. Jetzt fragt man sich – oder sollte man sich fragen, weshalb die Leistung hier kostenlos angeboten wird. Die Antwort fällt einfach aus. Es handelt sich um Portale, die am Ende Immobilien vermitteln wollen und dann gutes Geld mit Provisionen verdienen. Und da bei Verkäufen Provisionen in der Regel die Kaufpreise drücken sind diese Immobilienbewertungen natürlich nicht kostenlos! Zudem finden diese Immobilienbewertungen unter Umständen ohne Ortsbesichtigung statt. An dieser Stelle sollte man sich auch wieder eine wichtige Frage stellen: Würde man z.B. ein Einfamilienhaus für € 300.000,00 kaufen ohne es jemals gesehen zu haben? Niemals.
Und was für den Immobilienkauf gilt, das gilt auch für die Immobilienbewertung. Eine Immobilie kann man nicht zuverlässig und seriös bewerten, wenn man sie nicht gesehen hat. Daher, und das habe ich oben ja auch schon beschrieben, weisen Internetbewertungsportale keine Verkehrswerte gemäß Baugesetzbuch aus. Das heißt, dass sie auch nicht dafür haften. Der Gutachter aber haftet für seine Aussagen. Berechnet wird in Bewertungsportalen der Immobilienwert. Dieser klingt gut, ist aber als Begriff nirgends definiert. Folglich hat er keine Relevanz, der Wert ist buchstäblich wertlos.
Letztlich wird versucht, über kostenlose Immobilienbewertungen an Verkaufsaufträge zu kommen. Auch Immobilienmakler bieten im Vorfeld eines Immobilienverkaufs kostenlose Immobilienbewertungen an. Das ist auch sehr professionell. Verfügt ein Makler über Gutachterwissen und gute Marktkenntnis ist eine ordentliche und marktgerechte Einwertung sinnvoll und auch notwendig. Führt ein Makler eine kostenlose Immobilienbewertung durch sollte man hier jedoch zwei Punkte bedenken.
Zum Ersten: Ist die Bewertungsleistung des Maklers wirklich kostenlos? Nein, auch hier ist diese Leistung in aller Regel nicht kostenlos. Auch der Makler muss und soll Geld verdienen. Es ist also entweder durch den Verkäufer eine Maklercourtage zu zahlen, damit ist auch die Bewertungsleistung bezahlt, oder es gibt eine Käuferprovision, diese drückt in der Regel den Kaufpreis der Immobilie. Damit wird dann auch die Bewertungsleistung des Maklers niemals ganz kostenlos sein.
Und zum Zweiten: Welches Interesse hat der Makler? Er hat das Interesse an einer Unterschrift unter einen Maklerauftrag oder Vermittlungsnachweis sowie an zwei Unterschriften unter einen Immobilienkaufvertrag. Damit verdient er sein Geld. Nicht mit der Immobilienbewertung. Was ist also die Grundlage der Immobilienbewertung? Die Immobilienbewertung erfolgt nicht unabhängig von Provisionen. Das sollte man bedenken.
Ferner gibt es Gutachter, die eine Immobilienbewertung auch ohne Ortstermin aufgrund von Unterlagen anbieten. Naja. Wie beschrieben, ohne persönliche Objektbesichtigung geht das nicht zuverlässig.
Ein seriöser Gutachter besichtigt eine Immobilie eingehend. Das ist notwendig, es geht meist um einen beträchtlichen Teil dessen, was sich jemand in seinem Leben erarbeitet hat. Und die Bewertung soll dann ohne Ortsbesichtigung erfolgen? Mit dem entsprechenden Risiko von Fehlbewertungen? Nein. Eine Ortsbesichtigung ist bei Verkehrswertermittlungen vorgeschrieben und zwingend! Es geht um Ihr Geld.
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Was ist der Unterschied zwischen einem Verkehrswertgutachten und einem Kurzgutachten?
Im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist geregelt, wie ein Verkehrswert zu ermitteln ist. Einige Gutachter bieten auch verkürzte Marktwertgutachten an. Regelungen dazu gibt es nicht. Es ist jedem Gutachter vorbehalten, ob er Kurzgutachten anbietet. Hier sollte daher genau nachgefragt werden, welche Unterschiede bestehen.
Wichtig ist, dass die Wertermittlung an sich vollständig erfolgt und marktgerecht ist. So kann beispielsweise der beschreibende Teil des Gutachtens (Lage-, Grundstücks-, Gebäude- und Ausstattungsbeschreibung) verkürzt werden. Dies spart Zeit, das Gutachten kann dann kostengünstiger angeboten werde. Ein Kurzgutachten macht aber nur dann Sinn, wenn die Auftraggeber und Leser des Gutachtens das Objekt auch kennen. In jedem Fall sollte hier aber auch eine eingehende Besichtigung des Bewertungsobjekts durch den Sachverständigen persönlich erfolgen.
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Wie kommt ein Gutachter auf den Verkehrswert?
Im deutschen Recht ist geregelt, was ein Verkehrswert ist und wie er zu ermitteln ist. Dazu gibt es sogenannte normierte Wertermittlungsverfahren. Zu unterscheiden sind das Vergleichswertverfahren, mit dem in der Regel auch der Bodenwert ermittelt wird, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Regelungen dazu finden sich im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Weiter unten sind die Wertermittlungsmodelle näher beschrieben.
Wichtig ist, dass das Gutachten in manchen Punkten wie z.B. bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes im Ertragswertverfahren oder des Marktanpassungsfaktors im Sachwertverfahren für den Laien nicht so leicht nachvollziehbar ist. Daher ist es besonders wichtig, alle Wertermittlungsergebnisse nochmal zu würdigen und zu plausibilisieren, beispielsweise in dem der Wert je m² Wohnfläche oder der Kaufpreisfaktor aufgeführt und eingeordnet werden. So ist das Gutachten auch für den Laien gut nachvollziehbar.
Unabhängig von den vorgeschriebenen Wertermittlungsmodellen muss immer bedacht werden, dass das Ergebnis des Gutachtens immer marktgerecht sein muss. Der ermittelte Verkehrswert muss immer einen Wert ergeben, der so bei einem Verkauf wahrscheinlich zu erzielen ist.
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Was ist der Inhalt eines Wertgutachtens?
Ein Wertgutachten hat in aller Regel folgenden Aufbau: Auf Deckblatt, Inhaltsverzeichnis und eine Zusammenfassung folgen die das Bewertungsobjekt beschreibenden Teile des Gutachtens, Allgemeine Angaben, Lagebeschreibung, Grundstücksbeschreibung mit tatsächlichen Eigenschaften und den rechtlichen Gegebenheiten des Grundstücks, Gebäude- und Ausstattungsbeschreibung.
Darauf folgt dann die eigentliche Wertermittlung mit Berechnung und Begründung von Bodenwert sowie Vergleichswert-, Ertragswert,- und / oder Sachwertberechnung. An jede Berechnung sollte sich eine ausführliche Begründung der Wertermittlungsansätze anschließen, damit die Wertermittlung nachvollziehbar ist.
Es folgt eine Aufstellung und Würdigung der Wertermittlungsergebnisse und die Angabe des Verkehrswerts. Am Ende befindet sich dann eine ausführliche Aufstellung von Anlagen, insbesondere Bilddokumentation, Straßenkarten und Lagepläne, Auszug aus dem Grundbuch, Auszug aus der Flurkarte sowie Grundrisse und Flächenaufstellungen; dazu ggf. weitere wie Baulastenauskunft und andere, wenn vorhanden und wertrelevant.
Das Gutachten sollte gut strukturiert, übersichtlich, gut lesbar und nachvollziehbar sein.
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Hat der Gutachtenzweck Einfluss auf den Verkehrswert?
Ein Gutachten wird immer aus einem bestimmten Grund und für einen bestimmten Zweck erstellt, beispielsweise zur Vermögensaufstellung, bei Erbauseinandersetzungen oder bei Kauf oder Erwerb einer Immobilie. Immer wieder kursiert die Ansicht, dass sich der ermittelte Verkehrswert je nach Zweck des Gutachtens, auch stark, unterscheiden kann.
Das ist grundfalsch. Wie oben bereits beschrieben entspricht der Verkehrswert = Marktwert dem Wert, der bei einem freien Verkauf der Immobilie erzielbar ist. Dieser Sachverhalt besteht unabhängig vom Gutachtenzweck.
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Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?
In der Immobilienwertermittlungsverordnung sind drei normierte Wertermittlungsverfahren beschrieben: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren wird immer angewendet, wenn es genügend Kaufpreise tatsächlicher Verkaufsfälle vergleichbarer Immobilien gibt. Das ist in aller Regel nur bei Eigentumswohnungen der Fall. Voraussetzung ist, dass es sich um vergleichbare Wohnungen handelt, die in einem kurzen Zeitraum vor der Bewertung verkauft wurden. Durch geeignete Zu- und Abschläge werden die Vergleichspreise dann an das Bewertungsobjekt angepasst. Das Vergleichswertverfahren gilt als das Beste, weil direkteste Verfahren, lässt sich mangels Vergleichspreisen erfahrungsgemäß aber nur selten anwenden. Anwendung findet das Vergleichswertverfahren jedoch bei der Ermittlung des Bodenwerts.
Das Ertragswertverfahren wird bei Liegenschaften genutzt, bei denen die Renditeerzielung im Vordergrund steht. Typisches Beispiel für ein Ertragswertobjekt ist ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Aufgrund der langfristig erzielbaren Mieterträge wird unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer des Objekts ein Ertragswert berechnet. Bei dieser Berechnung spielt der sogenannte Liegenschaftszinssatz eine wichtige Rolle. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem eine Liegenschaft marktüblich verzinst wird.
Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien angewendet, die vornehmlich eigengenutzt sind. Hier wird meist nicht vermietet und keine Rendite erzielt. Da das Gebäude meist vom Eigentümer selbst bewohnt wird stehen stattdessen die Bausubstanz und die Ausstattung des Bewertungsobjekts im Vordergrund. Ausgehend von der Objektart und der Bauweise werden sogenannte Normalherstellungskosten (NHK) abgeleitet, die als Berechnungsgrundlage dienen. Aus Objektgröße und NHK ergeben sich die Herstellungskosten, die dann alterswertgemindert werden. Da der Sachwert eines Hauses unabhängig von der Lage und Marktsituation ist wird dieser dann noch marktangepasst und so der marktangepasste Sachwert begründet.
Daneben gibt es weitere Wertermittlungsverfahren wie unter anderem das Residualwertverfahren oder das in angelsächsischen Ländern verbreitete Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren).
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Kann ein Laie ein Wertgutachten verstehen?
Aufgabe des Gutachters ist es auch, als Dolmetscher tätig zu sein. Alle Fachbegriffe und Sachverhalten müssen so dargestellt sein, dass sie ein nicht sachverständiger Dritter nachvollziehen kann.
Jedoch basiert ein Wertgutachten wie schon beschrieben in der Regel auf den normierten Wertermittlungsverfahren. Diese sind an einigen Stellen wie bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes im Ertragswertverfahren oder der Normalherstellungskosten und des Marktanpassungsfaktors im Sachwertverfahren nicht so einfach nachvollziehbar. Umso wichtiger ist es, alle Wertermittlungsergebnisse zu plausibilisieren und für jeden Leser des Gutachtens nachvollziehbar zu machen.
Jedes Gutachten muss gut lesbar, nachvollziehbar, fachlich sowie rechnerisch richtig und alle Parameter gut begründet sein.
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Kann man ein Gutachten auch überprüfen und/oder aktualisieren lassen?
Ja. Jede Wertermittlung kann man von einem Gutachter prüfen lassen. Auch eine Aktualisierung eines Gutachtens ist möglich. Bei älteren Gutachten empfiehlt sich jedoch eher eine Neuerstellung.
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Kann man den Wert einer Immobilie auch selbst und ohne Gutachter einschätzen?
Selbstverständlich kann jeder versuchen, den Wert einer Immobilie selbst einzuschätzen. Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, Hinweise auf den Marktwert zu finden. So gibt es verschiedene Bewertungsportale im Internet, die Hinweise auf den Wert geben können. Aus oben bereits genannten Gründen ist hier jedoch gewisse Vorsicht geboten.
Zudem besteht die Möglichkeit, in den gängigen Immobilienportalen nach vergleichbaren Objekten zu suchen. Hier sollte man jedoch bedenken, dass es sich dabei um Angebotspreise handelt und nicht um tatsächliche Kaufpreise. Die angebotenen Immobilien werden hier meist noch nachverhandelt, und mangels guter Beschreibungen der angebotenen Objekte ist eine Vergleichbarkeit erfahrungsgemäß schwierig.
Außerdem gibt es verschiedene Preisspiegel, die Hinweise zum Marktwert geben können.
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Welche Immobilienarten gibt es?
Grundsätzlich zu unterscheiden sind Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien sowie gemischt genutzte Objekte, die sowohl Wohnraum als auch gewerblich genutzte Flächen haben.
Im Bereich der Wohnimmobilien werden unterschieden Ein- und Zweifamilienhäuser (freistehend, Reihenhäuser, Doppelhäuser/Doppelhaushälften), Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten sowie Wohnungseigentum.
Bei Gewerbeimmobilien gibt es besonders viele Kategorien, insbesondere Teileigentum (z.B. Ladengeschäft in einer Wohnungseigentumsanlage), Büro-/Verwaltungsgebäude, Hallengebäude (Lager, Produktion, Logistik), Sozialimmobilien (Pflegeheime, Betreutes Wohnen, Kliniken), Einzelhandel (Nahversorgungszentren, Einkaufs- und Fachmarktzentren), Hotels und Gaststätten, Industriegebäude und viele weitere.
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Kann und darf ein Gutachter alle Objektarten bewerten?
Grundsätzlich ja. Ist er zertifiziert und wirbt der Sachverständige mit einer bestimmten Zertifizierung kann er nur Immobilien bewerten, die mit seiner Zertifizierung übereinstimmen, beispielsweise nur Wohnimmobilien und einfache Gewerbeobjekte.
Grundsätzlich sollte der Gutachter bei jeder Anfrage prüfen, ob er den Auftrag wahrnehmen kann. Aufgrund der Vielzahl von unterschiedlichen Objektarten sind auch die Anforderungen sehr unterschiedlich.
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Kann und darf ein Sachverständiger überall bewerten?
Ja. Der Auftraggeber sollte jedoch unbedingt eines bedenken: Immobilienmärkte sind immer Regionalmärkte. Je nach Lage unterscheiden sich Immobilienpreise teils massiv. Um ein marktgerechtes Gutachten zu erstellen ist Kenntnis der regionalen Immobilienpreise jedoch unabdingbar!
Achten Sie daher darauf, dass der Sachverständige auch regelmäßig in der Region tätig ist und fragen Sie nach seiner Marktkenntnis. Es gibt neuerdings viele Sachverständigenbüros die versuchen, bundesweit tätig zu sein. Oft wird dabei damit geworben, dass man regional ansässig sei und über die entsprechende Marktkenntnis verfügt.
Der Auftraggeber sollte daher darauf achten, wer der Sachverständige ist, dass er das Objekt persönlich eingehend besichtigt, dass er das Gutachten selbst erstellt und dass er aus der Region ist und über die entsprechende Marktkenntnis verfügt.
Ein Blick ins Impressum einer Website hilft meist zu prüfen, ob der Gutachter aus der Region ist (Firmensitz regional oder ganz wo anders? Telefonnummer regional oder 0700er und 0800er Nummern?)
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Haftet ein Sachverständiger für den Inhalt seines Gutachtens?
Ja, voll und ganz. Das ist auch ein wesentlicher Unterschied zwischen Bewertungsportalen und einem Verkehrswertgutachten durch einen professionellen Sachverständigen. Der Gutachter haftet vollumfänglich für den Inhalt seines Gutachtens. Ein Immobilienwert aus einem Bewertungsportal hingegen ist buchstäblich wertlos.
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Ist ein Gutachter versichert?
Jeder Immobilienbewerter muss oder sollte versichert sein. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und zertifizierte Sachverständige müssen versichert sein. Freie Sachverständige haben Wahlfreiheit, sollten jedoch im Interesse des Auftraggebers und im eigenen Interesse eine Vermögensschadenversicherung abgeschlossen haben und nachweisen können. Und das Ganze natürlich jeweils mit für den Einzelfall ausreichender Deckung.
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Wie ist der Immobilienmarkt in Leipzig und Halle (Saale) einzuschätzen?
Die Großstädte Leipzig und Halle (Saale) wachsen seit Jahren stetig. So hat Leipzig alleine in den vergangenen 10 Jahren über 120.000 Einwohner hinzugewonnen und geht inzwischen mit großen Schritten auf die 600.000 Einwohner zu. Halle (Saale) verzeichnet nunmehr rund 250.000 Einwohner.
Das starke Wachstum der Einwohneranzahl hat maßgeblichen Einfluss auf die Entwicklung auf den Immobilienmärkte der Metropolregion Leipzig-Halle. Während noch bis vor wenigen Jahren viele auch neu sanierte Wohnungen leer standen und sogenannte Mietermärkte vorherrschten, dreht sich nun die Situation. Zwar sind die Mieten im Vergleich zu westdeutschen Großstädten, insbesondere den wirtschaftsstarken Regionen wie z.B. Rhein-Main, München oder Hamburg noch sehr moderat. Inzwischen gibt es aber nicht mehr viel Leerstand und in den guten und besseren Lagen ist kein Leerstand mehr zu verzeichnen.
Entsprechend steigen auch die Kaufpreise für Wohnungseigentum und Renditeobjekte. Während vor rund 10 Jahren Mehrfamilienhäuser in guten Lagen noch teils für das 10-fache zu haben waren, steigen die Preise nun teils auf das 15-fache der Jahresnettomieteinnahme und höher.
Dennoch ist der Markt hier noch nicht überhitzt, die Kaufpreise sind auch hier im Vergleich zu guten Lagen in Westdeutschland vergleichsweise moderat.
Inzwischen wird daher auch verstärkt auf Wohnimmobilien in der Region ausgewichen. Die Randlagen der Städte fangen nun an, von diesem Wachstum zu profitieren.
Schwierig ist die Lage jedoch nach wie vor in den ländlichen Bereichen Sachsens und Sachsen-Anhalts. Hier ist nach wie vor eine Abwanderung festzustellen, insbesondere in kleinen Städten und Gemeinden, und vor allem bei jüngeren Menschen. Viele ländliche Regionen überaltern, es ist viel Leerstand zu verzeichnen. Jüngere Menschen wandern weiter nach Westdeutschland ab oder gehen in die boomenden Städte Ostdeutschlands wie Leipzig, Halle (Saale), Erfurt oder Jena.
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Kundenstimmen
Vielen Dank!
Vielen Dank, Herr Büttner, für das Gutachten für meine Eigentumswohnung in Leipzig. Sehr aufschlussreich und schnelle Bearbeitung, Danke!
Peter Wagner Leipzig SN 0410928 November 2017
Michael Büttner
Sachverständiger für Immobilienbewertung
Geprüfter ImmoschadenBewerter®, EnergiewertExperte® & ImmobarrierefreiExperte®
Sprengnetter Akademie
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