Was ist ein Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Dieser entspricht gemäß § 194 BauGB dem Marktwert. Der Verkehrswert ist somit die deutsche Definition des Marktwerts.

Welchen Marktwert eine Immobilie hat lässt sich dann am besten herausfinden, wenn die betreffende Immobilie tatsächlich verkauft wird. Er ergibt sich bei einem freien Verkauf in der Regel aus Angebot und Nachfrage. Hohes Angebot und geringe Nachfrage heißt meist geringer Kaufpreis und umgekehrt.

In bestimmten Fällen stellt sich die Frage nach dem Wert der Immobilie auch, wenn diese gar nicht verkauft wird. Mit einer Verkehrswertermittlung kann dann der voraussichtliche Kaufpreis einer Immobilie ermittelt werden.

Das Verkehrswertgutachten stellt dann gewissermaßen eine Kauffallsimulation dar. Hinter dem Verkehrswert steckt die Frage: Was würde man für die Immobilie bekommen, wenn man diese zu einem bestimmten Zeitpunkt veräußern würde? Voraussetzung ist hierbei ein freier Verkauf, das heißt ohne die Berücksichtigung persönlicher Steuervorteile und ohne spezielle Interessen oder ungewöhnliche Bedingungen.

Beispielsweise der Nachbar, der ein angrenzendes Grundstück unbedingt kaufen will und auch bereit ist, deutlich mehr zu bezahlen als üblich, oder ein Verkauf unter Zeitdruck, da der Verkäufer schnell Geld benötigt stellen keine gewöhnlichen Verkaufssituationen dar und bleiben bei der Verkehrswertermittlung außer Betracht.

Für die Verkehrswertermittlung gibt es nach deutschem Recht verschiedene Wertermittlungsverfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Wen es näher interessiert, weiter unten habe ich diese Wertermittlungsmodelle noch näher beschrieben.