Entspricht ein Kaufpreis einer Immobilie immer dem Verkehrswert?

Der wesentliche Unterschied zwischen einem Kaufpreis und einem Verkehrswert ist der, dass ein Preis bei einem Verkauf tatsächlich gezahlt wird, der Wert hingegen nur gedacht ist. Wie oben beschrieben steckt hinter dem Verkehrswert / Marktwert immer die Frage: Welcher Kaufpreis ist bei einem freien Verkauf voraussichtlich erzielbar? Der Verkehrswert ist damit immer Ergebnis einer fachgerechten Schätzung und stellt einfach formuliert den wahrscheinlichsten Kaufpreis dar.

Damit ergibt sich im Gegensatz zum Kaufpreis nicht nur ein mögliches Ergebnis, sondern der Wert kann etwas höher oder niedriger liegen. Er muss aber basierend aufgrund auf Vergleichsparametern stets ausführlich begründet, marktgerecht und damit unter gewöhnlichen Marktbedingungen auch so erzielbar sein.

Es ergibt sich somit eine gewisse Spanne an möglichen und nachvollziehbaren Werten. Diese Spanne kann je nach Objektart etwas größer oder auch recht klein sein. Gibt es eine gute Nachfrage nach vergleichbaren Objekte, so sind meist auch viele Vergleichspreise und -parameter vorhanden, die Wertermittlung ist dann recht genau möglich; z.B. bei einer Eigentumswohnung in einer Großstadt. Gibt es nur eine geringe Nachfrage nach vergleichbaren Objekten wie beispielsweise nach Einfamilienhäusern in ländlichen Regionen, gibt es meist auch viel weniger Vergleichskaufpreise und damit Vergleichsparameter; die Spanne möglicher erzielbarer Kaufpreise und somit Verkehrswerte ist dann wesentlich größer.

Die Aufgabe des Immobilienbewerters ist es also, den Wert der Immobilie herauszufinden und zu begründen, obwohl kein Verkauf stattfindet. Es ist also immer auch etwas der berühmte Blick in die Glaskugel erforderlich, insbesondere dann, wenn für eine bestimmte Objektart und / oder in ländlichen Bereichen nur wenige Werte von Kauffällen vergleichbarer Objekte zur Verfügung stehen.

Das war die lange Antwort. Die kurze lautet: Ja. Zwar gibt es den beschriebenen Unterschied zwischen Preis und Wert, aber beide Begriffe haben dieselben Eigenschaften: Erzielbar bei einem freien Verkauf, ohne spezielle Interessen und ohne besondere Bedingungen. Im Einzelfall kann der Kaufpreis somit auch von einem vielleicht zuvor ermittelten Verkehrswert abweichen. Der Verkehrswert muss aber immer marktgerecht sein und muss einem wahrscheinlichen Kaufpreis entsprechen. Sonst ist es kein Verkehrswert.