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Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

In der Immobilienwertermittlungsverordnung sind drei normierte Wertermittlungsverfahren beschrieben: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren wird immer angewendet, wenn es genügend Kaufpreise tatsächlicher Verkaufsfälle vergleichbarer Immobilien gibt. Das ist in aller Regel nur bei Eigentumswohnungen der Fall. Voraussetzung ist, dass es sich um vergleichbare Wohnungen handelt, die in einem kurzen Zeitraum vor der Bewertung verkauft wurden. Durch geeignete Zu- und Abschläge werden die Vergleichspreise dann an das Bewertungsobjekt angepasst. Das Vergleichswertverfahren gilt als das Beste, weil direkteste Verfahren, lässt sich mangels Vergleichspreisen erfahrungsgemäß aber nur selten anwenden. Anwendung findet das Vergleichswertverfahren jedoch bei der Ermittlung des Bodenwerts.

Das Ertragswertverfahren wird bei Liegenschaften genutzt, bei denen die Renditeerzielung im Vordergrund steht. Typisches Beispiel für ein Ertragswertobjekt ist ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Aufgrund der langfristig erzielbaren Mieterträge wird unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer des Objekts ein Ertragswert berechnet. Bei dieser Berechnung spielt der sogenannte Liegenschaftszinssatz eine wichtige Rolle. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem eine Liegenschaft marktüblich verzinst wird.

Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien angewendet, die vornehmlich eigengenutzt sind. Hier wird meist nicht vermietet und keine Rendite erzielt. Da das Gebäude meist vom Eigentümer selbst bewohnt wird stehen stattdessen die Bausubstanz und die Ausstattung des Bewertungsobjekts im Vordergrund. Ausgehend von der Objektart und der Bauweise werden sogenannte Normalherstellungskosten (NHK) abgeleitet, die als Berechnungsgrundlage dienen. Aus Objektgröße und NHK ergeben sich die Herstellungskosten, die dann alterswertgemindert werden. Da der Sachwert eines Hauses unabhängig von der Lage und Marktsituation ist wird dieser dann noch marktangepasst und so der marktangepasste Sachwert begründet.

Daneben gibt es weitere Wertermittlungsverfahren wie unter anderem das Residualwertverfahren oder das in angelsächsischen Ländern verbreitete Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren).

 

Wie ist der Immobilienmarkt in Leipzig und Halle (Saale) einzuschätzen?

Die Großstädte Leipzig und Halle (Saale) wachsen seit Jahren stetig. So hat Leipzig alleine in den vergangenen 10 Jahren über 120.000 Einwohner hinzugewonnen und geht inzwischen mit großen Schritten auf die 600.000 Einwohner zu. Halle (Saale) verzeichnet nunmehr rund 250.000 Einwohner.

Das starke Wachstum der Einwohneranzahl hat maßgeblichen Einfluss auf die Entwicklung auf den Immobilienmärkte der Metropolregion Leipzig-Halle. Während noch bis vor wenigen Jahren viele auch neu sanierte Wohnungen leer standen und sogenannte Mietermärkte vorherrschten, dreht sich nun die Situation. Zwar sind die Mieten im Vergleich zu westdeutschen Großstädten, insbesondere den wirtschaftsstarken Regionen wie z.B. Rhein-Main, München oder Hamburg noch sehr moderat. Inzwischen gibt es aber nicht mehr viel Leerstand und in den guten und besseren Lagen ist kein Leerstand mehr zu verzeichnen.

Entsprechend steigen auch die Kaufpreise für Wohnungseigentum und Renditeobjekte. Während vor rund 10 Jahren Mehrfamilienhäuser in guten Lagen noch teils für das 10-fache zu haben waren, steigen die Preise nun teils auf das 15-fache der Jahresnettomieteinnahme und höher.

Dennoch ist der Markt hier noch nicht überhitzt, die Kaufpreise sind auch hier im Vergleich zu guten Lagen in Westdeutschland vergleichsweise moderat.

Inzwischen wird daher auch verstärkt auf Wohnimmobilien in der Region ausgewichen. Die Randlagen der Städte fangen nun an, von diesem Wachstum zu profitieren.

Schwierig ist die Lage jedoch nach wie vor in den ländlichen Bereichen Sachsens und Sachsen-Anhalts. Hier ist nach wie vor eine Abwanderung festzustellen, insbesondere in kleinen Städten und Gemeinden, und vor allem bei jüngeren Menschen. Viele ländliche Regionen überaltern, es ist viel Leerstand zu verzeichnen. Jüngere Menschen wandern weiter nach Westdeutschland ab oder gehen in die boomenden Städte Ostdeutschlands wie Leipzig, Halle (Saale), Erfurt oder Jena.

 

Ist ein Gutachter versichert?

Jeder Immobilienbewerter muss oder sollte versichert sein. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und zertifizierte Sachverständige müssen versichert sein. Freie Sachverständige haben Wahlfreiheit, sollten jedoch im Interesse des Auftraggebers und im eigenen Interesse eine Vermögensschadenversicherung abgeschlossen haben und nachweisen können. Und das Ganze natürlich jeweils mit für den Einzelfall ausreichender Deckung.

 

Haftet ein Sachverständiger für den Inhalt seines Gutachtens?

Ja, voll und ganz. Das ist auch ein wesentlicher Unterschied zwischen Bewertungsportalen und einem Verkehrswertgutachten durch einen professionellen Sachverständigen. Der Gutachter haftet vollumfänglich für den Inhalt seines Gutachtens. Ein Immobilienwert aus einem Bewertungsportal hingegen ist buchstäblich wertlos.

 

Kann und darf ein Sachverständiger überall bewerten?

Ja. Der Auftraggeber sollte jedoch unbedingt eines bedenken: Immobilienmärkte sind immer Regionalmärkte. Je nach Lage unterscheiden sich Immobilienpreise teils massiv. Um ein marktgerechtes Gutachten zu erstellen ist Kenntnis der regionalen Immobilienpreise jedoch unabdingbar!

Achten Sie daher darauf, dass der Sachverständige auch regelmäßig in der Region tätig ist und fragen Sie nach seiner Marktkenntnis. Es gibt neuerdings viele Sachverständigenbüros die versuchen, bundesweit tätig zu sein. Oft wird dabei damit geworben, dass man regional ansässig sei und über die entsprechende Marktkenntnis verfügt.

Der Auftraggeber sollte daher darauf achten, wer der Sachverständige ist, dass er das Objekt persönlich eingehend besichtigt, dass er das Gutachten selbst erstellt und dass er aus der Region ist und über die entsprechende Marktkenntnis verfügt.

Ein Blick ins Impressum einer Website hilft meist zu prüfen, ob der Gutachter aus der Region ist (Firmensitz regional oder ganz wo anders? Telefonnummer regional oder 0700er und 0800er Nummern?)

 

Kann und darf ein Gutachter alle Objektarten bewerten?

Grundsätzlich ja. Ist er zertifiziert und wirbt der Sachverständige mit einer bestimmten Zertifizierung kann er nur Immobilien bewerten, die mit seiner Zertifizierung übereinstimmen, beispielsweise nur Wohnimmobilien und einfache Gewerbeobjekte.

Grundsätzlich sollte der Gutachter bei jeder Anfrage prüfen, ob er den Auftrag wahrnehmen kann. Aufgrund der Vielzahl von unterschiedlichen Objektarten sind auch die Anforderungen sehr unterschiedlich.

 

Welche Immobilienarten gibt es?

Grundsätzlich zu unterscheiden sind Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien sowie gemischt genutzte Objekte, die sowohl Wohnraum als auch gewerblich genutzte Flächen haben.

Im Bereich der Wohnimmobilien werden unterschieden Ein- und Zweifamilienhäuser (freistehend, Reihenhäuser, Doppelhäuser/Doppelhaushälften), Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten sowie Wohnungseigentum.

Bei Gewerbeimmobilien gibt es besonders viele Kategorien, insbesondere Teileigentum (z.B. Ladengeschäft in einer Wohnungseigentumsanlage), Büro-/Verwaltungsgebäude, Hallengebäude (Lager, Produktion, Logistik), Sozialimmobilien (Pflegeheime, Betreutes Wohnen, Kliniken), Einzelhandel (Nahversorgungszentren, Einkaufs- und Fachmarktzentren), Hotels und Gaststätten, Industriegebäude und viele weitere.

 

Kann man den Wert einer Immobilie auch selbst und ohne Gutachter einschätzen?

Selbstverständlich kann jeder versuchen, den Wert einer Immobilie selbst einzuschätzen. Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, Hinweise auf den Marktwert zu finden. So gibt es verschiedene Bewertungsportale im Internet, die Hinweise auf den Wert geben können. Aus oben bereits genannten Gründen ist hier jedoch gewisse Vorsicht geboten.

Zudem besteht die Möglichkeit, in den gängigen Immobilienportalen nach vergleichbaren Objekten zu suchen. Hier sollte man jedoch bedenken, dass es sich dabei um Angebotspreise handelt und nicht um tatsächliche Kaufpreise. Die angebotenen Immobilien werden hier meist noch nachverhandelt, und mangels guter Beschreibungen der angebotenen Objekte ist eine Vergleichbarkeit erfahrungsgemäß schwierig.

Außerdem gibt es verschiedene Preisspiegel, die Hinweise zum Marktwert geben können.

 

Kann man ein Gutachten auch überprüfen und/oder aktualisieren lassen?

Ja. Jede Wertermittlung kann man von einem Gutachter prüfen lassen. Auch eine Aktualisierung eines Gutachtens ist möglich. Bei älteren Gutachten empfiehlt sich jedoch eher eine Neuerstellung.

 

Kann ein Laie ein Wertgutachten verstehen?

Aufgabe des Gutachters ist es auch, als Dolmetscher tätig zu sein. Alle Fachbegriffe und Sachverhalten müssen so dargestellt sein, dass sie ein nicht sachverständiger Dritter nachvollziehen kann.

Jedoch basiert ein Wertgutachten wie schon beschrieben in der Regel auf den normierten Wertermittlungsverfahren. Diese sind an einigen Stellen wie bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes im Ertragswertverfahren oder der Normalherstellungskosten und des Marktanpassungsfaktors im Sachwertverfahren nicht so einfach nachvollziehbar. Umso wichtiger ist es, alle Wertermittlungsergebnisse zu plausibilisieren und für jeden Leser des Gutachtens nachvollziehbar zu machen.

Jedes Gutachten muss gut lesbar, nachvollziehbar, fachlich sowie rechnerisch richtig und alle Parameter gut begründet sein.

 

Hat der Gutachtenzweck Einfluss auf den Verkehrswert?

Ein Gutachten wird immer aus einem bestimmten Grund und für einen bestimmten Zweck erstellt, beispielsweise zur Vermögensaufstellung, bei Erbauseinandersetzungen oder bei Kauf oder Erwerb einer Immobilie. Immer wieder kursiert die Ansicht, dass sich der ermittelte Verkehrswert je nach Zweck des Gutachtens, auch stark, unterscheiden kann.

Das ist grundfalsch. Wie oben bereits beschrieben entspricht der Verkehrswert = Marktwert dem Wert, der bei einem freien Verkauf der Immobilie erzielbar ist. Dieser Sachverhalt besteht unabhängig vom Gutachtenzweck.

 

Wie kommt ein Gutachter auf den Verkehrswert?

Im deutschen Recht ist geregelt, was ein Verkehrswert ist und wie er zu ermitteln ist. Dazu gibt es sogenannte normierte Wertermittlungsverfahren. Zu unterscheiden sind das Vergleichswertverfahren, mit dem in der Regel auch der Bodenwert ermittelt wird, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Regelungen dazu finden sich im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Weiter unten sind die Wertermittlungsmodelle näher beschrieben.

Wichtig ist, dass das Gutachten in manchen Punkten wie z.B. bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes im Ertragswertverfahren oder des Marktanpassungsfaktors im Sachwertverfahren für den Laien nicht so leicht nachvollziehbar ist. Daher ist es besonders wichtig, alle Wertermittlungsergebnisse nochmal zu würdigen und zu plausibilisieren, beispielsweise in dem der Wert je m² Wohnfläche oder der Kaufpreisfaktor aufgeführt und eingeordnet werden. So ist das Gutachten auch für den Laien gut nachvollziehbar.

Unabhängig von den vorgeschriebenen Wertermittlungsmodellen muss immer bedacht werden, dass das Ergebnis des Gutachtens immer marktgerecht sein muss. Der ermittelte Verkehrswert muss immer einen Wert ergeben, der so bei einem Verkauf wahrscheinlich zu erzielen ist.

 

Was ist der Inhalt eines Wertgutachtens?

Ein Wertgutachten hat in aller Regel folgenden Aufbau: Auf Deckblatt, Inhaltsverzeichnis und eine Zusammenfassung folgen die das Bewertungsobjekt beschreibenden Teile des Gutachtens, Allgemeine Angaben, Lagebeschreibung, Grundstücksbeschreibung mit tatsächlichen Eigenschaften und den rechtlichen Gegebenheiten des Grundstücks, Gebäude- und Ausstattungsbeschreibung.

Darauf folgt dann die eigentliche Wertermittlung mit Berechnung und Begründung von Bodenwert sowie Vergleichswert-, Ertragswert,- und / oder Sachwertberechnung. An jede Berechnung sollte sich eine ausführliche Begründung der Wertermittlungsansätze anschließen, damit die Wertermittlung nachvollziehbar ist.

Es folgt eine Aufstellung und Würdigung der Wertermittlungsergebnisse und die Angabe des Verkehrswerts. Am Ende befindet sich dann eine ausführliche Aufstellung von Anlagen, insbesondere Bilddokumentation, Straßenkarten und Lagepläne, Auszug aus dem Grundbuch, Auszug aus der Flurkarte sowie Grundrisse und Flächenaufstellungen; dazu ggf. weitere wie Baulastenauskunft und andere, wenn vorhanden und wertrelevant.

Das Gutachten sollte gut strukturiert, übersichtlich, gut lesbar und nachvollziehbar sein.

 


Was ist der Unterschied zwischen einem Verkehrswertgutachten und einem Kurzgutachten?

Im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist geregelt, wie ein Verkehrswert zu ermitteln ist. Einige Gutachter bieten auch verkürzte Marktwertgutachten an. Regelungen dazu gibt es nicht. Es ist jedem Gutachter vorbehalten, ob er Kurzgutachten anbietet. Hier sollte daher genau nachgefragt werden, welche Unterschiede bestehen.

Wichtig ist, dass die Wertermittlung an sich vollständig erfolgt und marktgerecht ist. So kann beispielsweise der beschreibende Teil des Gutachtens (Lage-, Grundstücks-, Gebäude- und Ausstattungsbeschreibung) verkürzt werden. Dies spart Zeit, das Gutachten kann dann kostengünstiger angeboten werde. Ein Kurzgutachten macht aber nur dann Sinn, wenn die Auftraggeber und Leser des Gutachtens das Objekt auch kennen. In jedem Fall sollte hier aber auch eine eingehende Besichtigung des Bewertungsobjekts durch den Sachverständigen persönlich erfolgen.

 

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