Gutachter aus Leipzig | Verkehrswertgutachten | Kurzgutachten | Gebäudeenergieausweise | Flächenermittlung & Grundrisse

Ist für eine Wertermittlung eine Besichtigung notwendig?

Diesmal die Antwort vorweg: JA!

Wie schon angedeutet gibt es im Internet eine Vielzahl von Portalen, die eine kostenlose Immobilienbewertung anbieten. Jetzt fragt man sich – oder sollte man sich fragen, weshalb die Leistung hier kostenlos angeboten wird. Die Antwort fällt einfach aus. Es handelt sich um Portale, die am Ende Immobilien vermitteln wollen und dann gutes Geld mit Provisionen verdienen. Und da bei Verkäufen Provisionen in der Regel die Kaufpreise drücken sind diese Immobilienbewertungen natürlich nicht kostenlos! Zudem finden diese Immobilienbewertungen unter Umständen ohne Ortsbesichtigung statt. An dieser Stelle sollte man sich auch wieder eine wichtige Frage stellen: Würde man z.B. ein Einfamilienhaus für € 300.000,00 kaufen ohne es jemals gesehen zu haben? Niemals.

Und was für den Immobilienkauf gilt, das gilt auch für die Immobilienbewertung. Eine Immobilie kann man nicht zuverlässig und seriös bewerten, wenn man sie nicht gesehen hat. Daher, und das habe ich oben ja auch schon beschrieben, weisen Internetbewertungsportale keine Verkehrswerte gemäß Baugesetzbuch aus. Das heißt, dass sie auch nicht dafür haften. Der Gutachter aber haftet für seine Aussagen. Berechnet wird in Bewertungsportalen der Immobilienwert. Dieser klingt gut, ist aber als Begriff nirgends definiert. Folglich hat er keine Relevanz, der Wert ist buchstäblich wertlos.

Letztlich wird versucht, über kostenlose Immobilienbewertungen an Verkaufsaufträge zu kommen. Auch Immobilienmakler bieten im Vorfeld eines Immobilienverkaufs kostenlose Immobilienbewertungen an. Das ist auch sehr professionell. Verfügt ein Makler über Gutachterwissen und gute Marktkenntnis ist eine ordentliche und marktgerechte Einwertung sinnvoll und auch notwendig. Führt ein Makler eine kostenlose Immobilienbewertung durch sollte man hier jedoch zwei Punkte bedenken.

Zum Ersten: Ist die Bewertungsleistung des Maklers wirklich kostenlos? Nein, auch hier ist diese Leistung in aller Regel nicht kostenlos. Auch der Makler muss und soll Geld verdienen. Es ist also entweder durch den Verkäufer eine Maklercourtage zu zahlen, damit ist auch die Bewertungsleistung bezahlt, oder es gibt eine Käuferprovision, diese drückt in der Regel den Kaufpreis der Immobilie. Damit wird dann auch die Bewertungsleistung des Maklers niemals ganz kostenlos sein.

Und zum Zweiten: Welches Interesse hat der Makler? Er hat das Interesse an einer Unterschrift unter einen Maklerauftrag oder Vermittlungsnachweis sowie an zwei Unterschriften unter einen Immobilienkaufvertrag. Damit verdient er sein Geld. Nicht mit der Immobilienbewertung. Was ist also die Grundlage der Immobilienbewertung? Die Immobilienbewertung erfolgt nicht unabhängig von Provisionen. Das sollte man bedenken.

Ferner gibt es Gutachter, die eine Immobilienbewertung auch ohne Ortstermin aufgrund von Unterlagen anbieten. Naja. Wie beschrieben, ohne persönliche Objektbesichtigung geht das nicht zuverlässig.

Ein seriöser Gutachter besichtigt eine Immobilie eingehend. Das ist notwendig, es geht meist um einen beträchtlichen Teil dessen, was sich jemand in seinem Leben erarbeitet hat. Und die Bewertung soll dann ohne Ortsbesichtigung erfolgen? Mit dem entsprechenden Risiko von Fehlbewertungen? Nein. Eine Ortsbesichtigung ist bei Verkehrswertermittlungen vorgeschrieben und zwingend! Es geht um Ihr Geld.

 

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

Zunächst sollte mit dem Sachverständigen wie vor beschrieben ein Gutachtenvertrag abgeschlossen werden. Zur Bewertung des Objekts ist dann eine Ortsbesichtigung notwendig. Diese dauert in der Regel je nach Objektart, -größe und -zustand rund ein bis zwei Stunden. Ist das Bewertungsobjekt vermietet ist im Vorfeld eine Besichtigung zu vereinbaren, entweder durch den Auftraggeber, Eigentümer oder Sachverständigen.

Wichtig ist, dass das Bewertungsobjekt immer vom Sachverständigen persönlich besichtigt wird und nicht durch einen Mitarbeiter oder Hiwi.

Der Gutachter benötigt dann eine Reihe von Unterlagen, siehe oben. Sobald die Ortsbesichtigung durchgeführt wurde und alle Unterlagen und Auskünfte vorliegen kann der Gutachter die Wertermittlung erstellen. Wird ein Gutachten kurzfristig benötigt empfiehlt es sich, möglichst alle zur Verfügung stehenden Unterlagen im Vorfeld zusammenzutragen und kurzfristig einen Ortstermin abzustimmen.

Der Gutachter erstellt das Gutachten und versendet es an alle Auftraggeber in gedruckter Ausfertigung und / oder per Mail als pdf.

 

Wie lange dauert die Erstellung eines Wertgutachtens?

Die Dauer der Erstellung des Gutachtens hängt vom Sachverständigen und der Vereinbarung mit diesem ab. Jedoch ist immer zu bedenken, dass der Gutachter meist noch fehlende Unterlagen anfordern (z.B. Grundbuchauszug, Flurkartenauszug) und nötige Auskünfte einholen (z.B. Bodenrichtwert, Informationen zu Bebauungsplänen und viele weitere) muss, um das Gutachten zu erstellen. Dabei muss er den Eingang abwarten. Je nach Arbeitsgeschwindigkeit der jeweils zuständigen Amtsstube kann das sehr schnell gehen, oder… na Sie wissen schon ;-)

Fragen Sie am besten den Gutachter Ihrer Wahl im Vorfeld, wie lange es ungefähr dauern wird.

 

Welche Unterlagen werden für ein Wertgutachten benötigt?

Für eine Wertermittlung wird eine Reihe von Unterlagen und Auskünften benötigt. Zu den Wichtigsten zählen Grundbuchauszug, Flurkartenauszug und Baulastenauskunft.

Ferner werden zu jeder Immobilienbewertung unbedingt korrekte Angaben zu den Flächen eines Gebäudes benötigt. Basiert ein Gutachten auf falschen Flächenangaben ist das Gutachten leicht anfechtbar. Wichtige Flächenangaben sind Wohn- und Nutzflächen sowie die Bruttogrundfläche (BGF).

Zudem sollte ein Gutachten aktuelle Grundrisse des Bewertungsgebäudes enthalten, um die Aufteilung und Nutzbarkeit eines Gebäudes aufzuzeigen.

 

Wer kann eine Immobilienbewertung beauftragen?

Auftraggeber für Immobilienwertgutachten können öffentliche Institutionen sein, z.B. Amtsgerichte oder Behörden, Unternehmen, z.B. Banken oder Versicherungen und Privatpersonen.

 

Aus welchen Gründen benötigt man ein Gutachten?

Es gibt eine Vielzahl von Gründen, aus denen ein Verkehrswert ermittelt werden muss oder sollte. Die wichtigsten sind geplanter Verkauf oder Erwerb, Ehescheidung, Vermögensaufstellung, Erbauseinandersetzungen, steuerliche und bilanzielle Zwecke und einige weitere.

 

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Früher richtete sich die Honorierung von Sachverständigen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Diese gilt nun nicht mehr für Bewertungssachverständige. Es gibt in Anlehnung daran nun Honorarrichtlinien von Sachverständigenverbänden, z.B. vom B.V.S..

Grundsätzlich ist das Honorar des Immobilienbewerters jedoch frei vereinbar. Möglich ist es, die Leistungen auf Stundenbasis zu vergüten. Möglich ist auch eine Vereinbarung einer Gutachtenerstellung zum Festpreis / Pauschalpreis. Bei öffentlichen Wertermittlungsaufträgen ist nach Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) abzurechnen.

Daher ist dem privaten Auftraggeber zu empfehlen, ein oder mehrere Angebote von Immobiliengutachtern einzuholen und dann einen schriftlichen Gutachtenvertrag mit Angabe zum Honorar und den Nebenkosten zu schließen.

Mein Tipp: Achten Sie auf die Vereinbarungen zur Höhe der Nebenkosten. Das sind z.B. Kosten für die Einholung von Unterlagen und Auskünften (Grundbuchauszug, Flurkartenauszug und weitere), Fahrtkosten und andere. Hier sollte transparent und korrekt, jeweils nach vorliegenden Rechnungen und Gebührenbescheiden, abgerechnet werden und keine pauschalen Aufschläge vereinbart sein.

Noch ein Tipp: Trauen Sie keinen kostenlosen Immobilienbewertungen, dazu weiter unten mehr.

 

Welche Fachgutachter gibt es?

Sachverständige für Immobilienbewertung stellen nur einen kleinen Ausschnitt derer dar, die als Gutachter tätig sind. Daneben gibt es hunderte Fachrichtungen, in denen Gutachter benötigt und von den Kammern bestellt werden.

Die Fachrichtungen, die neben dem Immobilienbewerter für die Bewertung einer Immobilie benötigt werden, sind insbesondere die Sachverständigen, die sich mit den verschiedenen Gewerken eines Gebäudes auskennen.

Das sind insbesondere Sachverständige für Bauschäden und Baumängel. Liegt bei einem zu bewertenden Gebäude ein Bauschaden oder ein Baumangel vor und ist dieser wertrelevant, so ist dieser in der Wertermittlung zu berücksichtigen. Das geschieht in der Regel durch pauschale Abschläge in Höhe der zu erwartenden Maßnahmen zur Behebung des Schadens oder Mangels.

Bauschäden sind tatsächlich vorhandene Schäden am Gebäude, die entweder durch eine Einwirkung (z.B. Sturmschäden, Wasserschäden, Graffitischäden oder durch Mieter verursachte Schäden an Bodenbelägen o.ä.) oder infolge eines Baumangels entstanden sind. Baumängel sind Fehler bei der Planung und / oder Ausführung eines Bauwerks und können, auch erst künftig, zu Bauschäden führen.

Liegen Schäden oder Mängel vor ist es ggf. nötig oder ratsam, einen Fachgutachter zu Rate zu ziehen. Dieser kann Ursachen, Maßnahmen und Kosten der Beseitigung des Schadens oder des Mangels einschätzen und damit, wenn erforderlich zur Immobilienbewertung beitragen.

Weitere Fachgutachter sind neben dem Bauschadenssachverständigen z.B. Gutachter für Feuchtigkeit und Schimmelbildung, Malerarbeiten, Fliesenlegerhandwerk und viele weitere.

 

Wer darf Wertgutachten erstellen?

Grundsätzlich darf jeder ein Gutachten erstellen, der dazu in der Lage ist. Sachverständiger ist, wer sachverständig ist, hat der BGH einmal geurteilt. Somit kommt es immer auf den Inhalt eines Gutachtens an, nicht auf denjenigen, der es erstellt hat. Für den Inhalt und die Richtigkeit eines Gutachtens spielt es somit keine Rolle, ob ein Gutachter als freier, zertifizierter oder von einer IHK öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger tätig ist.

 

Welche Anforderungen gibt es an ein Wertgutachten?

Wie zuvor beschrieben muss ein Verkehrswert marktgerecht sein. Damit das der Fall ist, muss ein Wertgutachten natürlich fachlich und rechnerisch richtig sein. Zudem muss es gut lesbar und verständlich geschrieben sein; der Gutachter ist gewissermaßen als Fachmann oder Fachfrau eine Art Dolmetscher. Und ganz wichtig ist meines Erachtens, dass das Gutachten inhaltlich auch für den Laien soweit es geht gut nachvollziehbar ist. Einige Parameter wie z.B. ein Liegenschaftszinssatz oder ein Sachwertfaktor sind für den Laien schwer zu beschreiben, aber zumindest sollten alle Ergebnisse der Wertermittlung immer nochmal so plausibilisiert sein, dass auch ein Nichtfachmann diese möglichst gut nachvollziehen kann.

 

Entspricht ein Kaufpreis einer Immobilie immer dem Verkehrswert?

Der wesentliche Unterschied zwischen einem Kaufpreis und einem Verkehrswert ist der, dass ein Preis bei einem Verkauf tatsächlich gezahlt wird, der Wert hingegen nur gedacht ist. Wie oben beschrieben steckt hinter dem Verkehrswert / Marktwert immer die Frage: Welcher Kaufpreis ist bei einem freien Verkauf voraussichtlich erzielbar? Der Verkehrswert ist damit immer Ergebnis einer fachgerechten Schätzung und stellt einfach formuliert den wahrscheinlichsten Kaufpreis dar.

Damit ergibt sich im Gegensatz zum Kaufpreis nicht nur ein mögliches Ergebnis, sondern der Wert kann etwas höher oder niedriger liegen. Er muss aber basierend aufgrund auf Vergleichsparametern stets ausführlich begründet, marktgerecht und damit unter gewöhnlichen Marktbedingungen auch so erzielbar sein.

Es ergibt sich somit eine gewisse Spanne an möglichen und nachvollziehbaren Werten. Diese Spanne kann je nach Objektart etwas größer oder auch recht klein sein. Gibt es eine gute Nachfrage nach vergleichbaren Objekte, so sind meist auch viele Vergleichspreise und -parameter vorhanden, die Wertermittlung ist dann recht genau möglich; z.B. bei einer Eigentumswohnung in einer Großstadt. Gibt es nur eine geringe Nachfrage nach vergleichbaren Objekten wie beispielsweise nach Einfamilienhäusern in ländlichen Regionen, gibt es meist auch viel weniger Vergleichskaufpreise und damit Vergleichsparameter; die Spanne möglicher erzielbarer Kaufpreise und somit Verkehrswerte ist dann wesentlich größer.

Die Aufgabe des Immobilienbewerters ist es also, den Wert der Immobilie herauszufinden und zu begründen, obwohl kein Verkauf stattfindet. Es ist also immer auch etwas der berühmte Blick in die Glaskugel erforderlich, insbesondere dann, wenn für eine bestimmte Objektart und / oder in ländlichen Bereichen nur wenige Werte von Kauffällen vergleichbarer Objekte zur Verfügung stehen.

Das war die lange Antwort. Die kurze lautet: Ja. Zwar gibt es den beschriebenen Unterschied zwischen Preis und Wert, aber beide Begriffe haben dieselben Eigenschaften: Erzielbar bei einem freien Verkauf, ohne spezielle Interessen und ohne besondere Bedingungen. Im Einzelfall kann der Kaufpreis somit auch von einem vielleicht zuvor ermittelten Verkehrswert abweichen. Der Verkehrswert muss aber immer marktgerecht sein und muss einem wahrscheinlichen Kaufpreis entsprechen. Sonst ist es kein Verkehrswert.

 

Welche Wertbegriffe gibt es?

In der Immobilienbewertung sind vor allem die Wertbegriffe Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert von Bedeutung. Der Verkehrswert entspricht gemäß deutschem Recht dem Marktwert.

Daneben gibt es weitere Wertbegriffe wie zum Beispiel dem Einheitswert, der steuerliche Bedeutung hat, oder dem Versicherungswert.

In vielen kostenlosen Bewertungsportalen wird gerne der Begriff des Immobilienwerts verwendet. Achtung: Ein solcher Begriff ist nirgends definiert! Es gibt diesen Begriff also nicht und somit haftet auch niemand dafür. Dieser Begriff und eine entsprechende Wertermittlung sind buchstäblich wertlos und dienen in der Regel nur dazu, potentielle Verkäufer mit einer vermeintlich kostenlosen Immobilienbewertung zu locken. Mehr dazu weiter unten.

 

Was ist ein Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Dieser entspricht gemäß § 194 BauGB dem Marktwert. Der Verkehrswert ist somit die deutsche Definition des Marktwerts.

Welchen Marktwert eine Immobilie hat lässt sich dann am besten herausfinden, wenn die betreffende Immobilie tatsächlich verkauft wird. Er ergibt sich bei einem freien Verkauf in der Regel aus Angebot und Nachfrage. Hohes Angebot und geringe Nachfrage heißt meist geringer Kaufpreis und umgekehrt.

In bestimmten Fällen stellt sich die Frage nach dem Wert der Immobilie auch, wenn diese gar nicht verkauft wird. Mit einer Verkehrswertermittlung kann dann der voraussichtliche Kaufpreis einer Immobilie ermittelt werden.

Das Verkehrswertgutachten stellt dann gewissermaßen eine Kauffallsimulation dar. Hinter dem Verkehrswert steckt die Frage: Was würde man für die Immobilie bekommen, wenn man diese zu einem bestimmten Zeitpunkt veräußern würde? Voraussetzung ist hierbei ein freier Verkauf, das heißt ohne die Berücksichtigung persönlicher Steuervorteile und ohne spezielle Interessen oder ungewöhnliche Bedingungen.

Beispielsweise der Nachbar, der ein angrenzendes Grundstück unbedingt kaufen will und auch bereit ist, deutlich mehr zu bezahlen als üblich, oder ein Verkauf unter Zeitdruck, da der Verkäufer schnell Geld benötigt stellen keine gewöhnlichen Verkaufssituationen dar und bleiben bei der Verkehrswertermittlung außer Betracht.

Für die Verkehrswertermittlung gibt es nach deutschem Recht verschiedene Wertermittlungsverfahren: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Wen es näher interessiert, weiter unten habe ich diese Wertermittlungsmodelle noch näher beschrieben.

 

Was ist ein Marktwert?

International gibt es verschiedene Definitionen für den Marktwert einer Immobilie. Neben der im deutschen Recht finden sich Definitionen auch in der EU oder in Sachverständigenverbänden. Die Marktwertdefinitionen sind sich jedoch alle sehr ähnlich.

Grundsätzlich entspricht der Marktwert einer Immobilie dem Kaufpreis, der bei einem freien Verkauf der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erzielen ist.

 

Go to top
Template by JoomlaShine