In diesem Artikel haben wir Wissenswertes und Tipps zum Thema Immobilienverkauf zusammengestellt. Lesen Sie, auf welche Punkte Sie bei dem Verkauf einer Immobilie und bei einem Kaufvertrag achten sollten.

Verkäufer

Grundsätzlich stellt sich zunächst die Frage, ob sich der Verkäufer den Verkauf seiner Immobilie selbst zutraut oder ob man lieber auf die Hilfe durch einen professionellen Immobilienmakler zurückgreift. Wenn man den Verkauf selbst in die Hand nehmen will sollte man bedenken, dass ein Immobilienverkauf meist aufwändig und zeitintensiv ist und Fachkenntnisse erfordert. Wenn man sich das aber zutraut und die nachfolgenden Punkte beachtet ist ein Verkauf aber durchaus auch privat möglich. Alternativ kann ein Immobilienmakler ausgewählt werden, der den Verkauf übernimmt. Ich empfehle hier jedoch, nicht mehrere Makler zu beauftragen, sondern sich gezielt einen qualifizierten Makler herauszusuchen und diesem den Verkauf anzuvertrauen. Achten Sie dabei darauf, dass der Makler über eine entsprechende qualifizierte Ausbildung (z.B. Immobilienkaufmann, Immobilienfachwirt IHK, bautechnische Ausbildung oder ein vergleichbares Studium) und über ausreichend Berufserfahrung sowie gute Referenzen verfügt.

Unterlagen

Für den Verkauf wird eine Reihe von Unterlagen benötigt. Dazu zählen insbesondere ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch, ein Auszug aus der Flurkarte, ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, Grundrisse und Flächenberechnungen des/der Gebäude sowie, sofern vorhanden auch Baubeschreibungen. Liegen keine Grundrisse oder Flächenberechnungen vor muss das Gebäude aufgemessen werden, damit Angaben zu den Wohn- und Nutzflächen zur Verfügung stehen. Bei Wohnungseigentum werden zusätzlich die Teilungserklärung und eventuell vorhandene Nachträge, Abrechnung, Wirtschaftsplan und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen benötigt.

Energieausweis

Seit einigen Jahren ist es zudem Pflicht, dass bei Verkauf oder Vermietung von Gebäuden sogenannte Gebäudeenergieausweise auszustellen sind. Diese müssen dann dem Interessenten bereits bei der Besichtigung des Objektes gezeigt werden. Zudem müssen die wesentlichen Kennwerte des Energieausweises auch bereits in Zeitungsannoncen und Internetanzeigen angegeben werden. Es gibt dabei zwei Arten von Energieausweisen, den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Welcher Energieausweis vorgeschrieben ist hängt vom Gebäudetyp und eventuell dem Baujahr ab. Das kann bei jedem Energieberater oder gerne auch bei uns erfragt werden. Denkmalgeschützte Gebäude sind übrigens von der Pflicht ausgenommen und benötigen keinen Energieausweis.

Gutachten

Eine Möglichkeit sich vorab eine verlässliche Auskunft über den Marktwert der Immobilie einzuholen besteht darin, ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen zu beauftragen. Mit diesem Gutachten kann sich der Verkäufer einen Überblick über die Einschätzung der Immobilie und den ungefähr zu erwartenden Kaufpreis verschaffen. Ferner hat das den Vorteil, dass der Gutachter im Rahmen der Wertermittlung auch alle oben genannten Unterlagen zusammenträgt, da diese auch Grundlage der Wertermittlung sind. Zudem kann der Gutachter gerade bei einem Privatverkauf noch wichtige Hinweise zum Verkauf geben und eventuelle Fragen beantworten. Viele Gutachter stellen auch die erforderlichen Energieausweise aus oder messen wenn nötig das Gebäude aus und erstellen Grundrisse.

Kaufpreis

Aufgrund der dann vorhandenen Unterlagen und ggf. eines Wertgutachtens sollte sich der Verkäufer dann in Ruhe überlegen, in welcher Größenordnung der Kaufpreis liegen sollte. Dabei empfiehlt es sich, dass der erste Angebotspreis am oberen Ende der Kaufpreisvorstellung liegt. Denn mit etwas Glück und Geschick lässt sich gegebenenfalls auch ein höherer Kaufpreis erzielen als der Marktwert, der in einem Wertgutachten ausgewiesen ist. Bei dem Marktwert im Gutachten handelt es sich um den wahrscheinlichsten Kaufpreis, mit etwas Glück kann dieser aber vielleicht auch höher ausfallen.

Exposé

Sobald nun alle Unterlagen vorliegen, dazu der Energieausweis sowie eventuell auch ein Wertgutachten sollte ein aussagekräftiges Exposé erstellt werden, sowohl in Printform als auch zur Bewerbung in den großen Internetportalen (z.B. Immowelt oder Immobilienscout). Hilfreich ist es, dazu gute Bilder des Verkaufsobjekts anzufertigen. Sofern ein Makler das Exposé erstellt sollte der Verkäufer dieses kontrollieren und gegebenenfalls eigene Ideen einbringen, die die Vorzüge das Verkaufsobjekts hervorheben. Dann erst sollte das Exposé veröffentlicht werden. Eine gute Möglichkeit ist es übrigens, auch einen Verkaufshinweis oder ein Verkaufsschild am Objekt selbst anzubringen, denn Käufer kommen erfahrungsgemäß häufig aus demselben Ort oder Stadtteil.

Besichtigungen

Sofern Sie eine Immobilie selbst verkaufen wollen bedenken Sie bitte, dass ab Veröffentlichung das Telefon klingelt! Das ist durchaus ernst gemeint. Unter Umständen gibt es viel Resonanz. Das Koordinieren und Durchführen der Besichtigungstermine ist zeitaufwändig und manchmal auch durchaus nervenraubend. Ein Privatverkauf sollte daher gut überlegt und noch besser geplant sein. Zu empfehlen ist es auch, Gebäude und Grundstück soweit es geht in gutes Licht zu rücken (Aufräumen oder Ausräumen, wenn möglich und Besichtigen bei sonnigem Wetter und guten Lichtverhältnissen, wenn möglich).

Preisverhandlung

Wenn es dann eine erste vorläufige Einigung mit einem Interessenten gibt sollte man jedoch bei der Preisverhandlung nicht zu schnell nachgeben und sich nicht vorschnell entscheiden. Es ist vielleicht möglich, dass sich noch andere Interessenten melden, die bereit sind, einen höheren Kaufpreis zu zahlen. Lassen Sie sich bei dem Verkauf Ihrer Immobilie ausreichend Zeit und lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Nur wenn der Interessent einen guten und fairen Kaufpreis zu zahlen bereit ist sollten Sie verkaufen.

Bonität

Ferner ist wichtig, dass man im Vorfeld auch die Bonität des potentiellen Käufers prüft. Es sollte möglichst sichergestellt werden, dass der Käufer bei Fälligstellung des Kaufpreises durch den Notar dann auch zahlt und zahlen kann. Das kann geschehen durch einen Kapitalnachweis oder durch einen Finanzierungsnachweis, am besten einer deutschen Großbank. Auch das Ausfüllen einer Selbstauskunft ist denkbar. Zudem sollte der Käufer einen zuverlässigen Eindruck machen, damit der Vollzug des Kaufvertrags auch möglichst reibungslos gelingt.

Kaufvertrag

Wenn dann eine Einigung zwischen Verkäufer und einem Interessenten über den Verkauf besteht muss ein Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs beauftragt werden. Dazu sendet der Notar den Beteiligten einen Notarbogen zu, in dem die Daten zu Verkaufsobjekt und Kaufvertrag angegeben werden. Der Notar erstellt dann einen Kaufvertragsentwurf, den er allen Beteiligten zusendet.

Es ist wichtig, dass man sich dann ausreichend Zeit nimmt, den Vertragsentwurf zu lesen und zu prüfen. Alle Passagen, die man nicht versteht, sollte man mit einem Fachmann besprechen. Das kann auch mit dem Notar selbst geschehen. In seiner Funktion ist der Notar verpflichtet, Käufer und Verkäufer den Vertrag in Ruhe und vollständig zu erklären. Sofern Fehler enthalten sind oder Änderungen notwendig sind oder erscheinen müssen diese korrigiert bzw. eingebracht werden. Erst wenn für alle Beteiligten im Vorfeld der Inhalt des Kaufvertrags klar ist und alle noch offenen Fragen besprochen sind, sollte der Notartermin erfolgen, d.h. die Protokollierung des Kaufvertrags durch den Notar. Die vollständige Klärung aller wichtigen Punkte und offenen Fragen im Vorfeld hilft zu vermeiden, dass der Kaufvertragstermin aufgrund von Unklarheiten und Missverständnissen platzt oder es zu Schwierigkeiten bei der Abwicklung des Vertrages kommt.

Inhalt

In einem Kaufvertrag empfiehlt es sich seitens des Verkäufers, keine Angaben zu vorhandenen Wohn- und Nutzflächen des Gebäudes zu machen. Hintergrund ist, dass z.B. die Wohnflächenverordnung (WoFlV) Spielräume bei der Berechnung der Wohnflächen lässt, u.a. bei der Anrechnung von Außenflächen wie Terrassen oder Balkonen. Daher lässt sich über die Wohnfläche und auch über Nutzflächenangaben sehr gut streiten. Auf Flächenangaben sollte daher im Kaufvertrag eher verzichtet werden. Besser ist es, im Kaufvertrag zu vereinbaren, dass das Objekt gekauft wie gesehen veräußert wird.

Ferner ist anzuraten, keine Angaben zu Baujahr, Bauweise, zur genauen Ausstattung und Haustechnik zu machen. Ebenso sollte man keine Zusicherungen hinsichtlich bestimmter Eigenschaften oder Nutzungsarten im Kaufvertrag treffen. Unbedingt sollte darauf verzichtet werden, dass ein Gebäude im Kaufvertrag als frei von Bauschäden und / oder Baumängeln beschrieben wird. Zwar müssen bekannte Schäden und Mängel dem Käufer mitgeteilt werden, ansonsten ist der Verkäufer haftbar. Jedoch ist kein Gebäude vollständig frei von Schäden. Daher lässt sich auch über diese Punkte sehr gut streiten. Auch hier sollte gelten: Gekauft wie gesehen.

Übergabe

Verkäufer sollten darauf achten, dass eine Übergabe des Verkaufsobjekts in jedem Fall erst erfolgt, wenn der vollständige Kaufpreis gezahlt wurde. Erst dann sollte eine Übergabe erfolgen. Dabei empfiehlt sich auch die Anfertigung eines Übergabeprotokolls, aus dem u.a. Zeitpunkt, Teilnehmer, Zählerstände, übergebene Schlüssel und übergebene Unterlagen hervorgehen.


Michael Büttner, Sachverständiger für Immobilienbewertung