Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

In der Immobilienwertermittlungsverordnung sind drei normierte Wertermittlungsverfahren beschrieben: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren wird immer angewendet, wenn es genügend Kaufpreise tatsächlicher Verkaufsfälle vergleichbarer Immobilien gibt. Das ist in aller Regel nur bei Eigentumswohnungen der Fall. Voraussetzung ist, dass es sich um vergleichbare Wohnungen handelt, die in einem kurzen Zeitraum vor der Bewertung verkauft wurden. Durch geeignete Zu- und Abschläge werden die Vergleichspreise dann an das Bewertungsobjekt angepasst. Das Vergleichswertverfahren gilt als das Beste, weil direkteste Verfahren, lässt sich mangels Vergleichspreisen erfahrungsgemäß aber nur selten anwenden. Anwendung findet das Vergleichswertverfahren jedoch bei der Ermittlung des Bodenwerts.

Das Ertragswertverfahren wird bei Liegenschaften genutzt, bei denen die Renditeerzielung im Vordergrund steht. Typisches Beispiel für ein Ertragswertobjekt ist ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Aufgrund der langfristig erzielbaren Mieterträge wird unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer des Objekts ein Ertragswert berechnet. Bei dieser Berechnung spielt der sogenannte Liegenschaftszinssatz eine wichtige Rolle. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem eine Liegenschaft marktüblich verzinst wird.

Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien angewendet, die vornehmlich eigengenutzt sind. Hier wird meist nicht vermietet und keine Rendite erzielt. Da das Gebäude meist vom Eigentümer selbst bewohnt wird stehen stattdessen die Bausubstanz und die Ausstattung des Bewertungsobjekts im Vordergrund. Ausgehend von der Objektart und der Bauweise werden sogenannte Normalherstellungskosten (NHK) abgeleitet, die als Berechnungsgrundlage dienen. Aus Objektgröße und NHK ergeben sich die Herstellungskosten, die dann alterswertgemindert werden. Da der Sachwert eines Hauses unabhängig von der Lage und Marktsituation ist wird dieser dann noch marktangepasst und so der marktangepasste Sachwert begründet.

Daneben gibt es weitere Wertermittlungsverfahren wie unter anderem das Residualwertverfahren oder das in angelsächsischen Ländern verbreitete Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren).