Wie kommt ein Gutachter auf den Verkehrswert?

Im deutschen Recht ist geregelt, was ein Verkehrswert ist und wie er zu ermitteln ist. Dazu gibt es sogenannte normierte Wertermittlungsverfahren. Zu unterscheiden sind das Vergleichswertverfahren, mit dem in der Regel auch der Bodenwert ermittelt wird, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Regelungen dazu finden sich im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Weiter unten sind die Wertermittlungsmodelle näher beschrieben.

Wichtig ist, dass das Gutachten in manchen Punkten wie z.B. bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes im Ertragswertverfahren oder des Marktanpassungsfaktors im Sachwertverfahren für den Laien nicht so leicht nachvollziehbar ist. Daher ist es besonders wichtig, alle Wertermittlungsergebnisse nochmal zu würdigen und zu plausibilisieren, beispielsweise in dem der Wert je m² Wohnfläche oder der Kaufpreisfaktor aufgeführt und eingeordnet werden. So ist das Gutachten auch für den Laien gut nachvollziehbar.

Unabhängig von den vorgeschriebenen Wertermittlungsmodellen muss immer bedacht werden, dass das Ergebnis des Gutachtens immer marktgerecht sein muss. Der ermittelte Verkehrswert muss immer einen Wert ergeben, der so bei einem Verkauf wahrscheinlich zu erzielen ist.